Surroga mutuo: cos’è, come funziona e quando conviene

La surroga, o portabilità del mutuo, consiste nel trasferire il mutuo da una banca a un’altra che offre condizioni più vantaggiose, come tassi di interesse più bassi o rate più sostenibili. Questa procedura è regolata dal Decreto Bersani (Legge n. 40/2007) e non prevede costi per il mutuatario. Anche le spese del notaio, che è coinvolto nella surroga, sono a carico della banca erogante.

I vantaggi della surroga del mutuo sono:

• Nessun costo aggiuntivo per il trasferimento
• Tassi più bassi e condizioni di mutuo migliori
• Flessibilità nel cambiare istituto che concede il mutuo

La surroga è da non confondere con la rinegoziazione del mutuo, che consente di modificare le condizioni del mutuo con la banca che lo ha erogato. In questo caso le condizioni vengono aggiornate tramite un accordo tra il mutuatario e l’istituto di credito, mentre nella surroga una nuova banca subentra nel finanziamento.

Ecco riassunte le principali differenze tra rinegoziazione e surroga del mutuo:

Richiedere la surroga del mutuo è semplice.

Una volta trovata una banca che offre condizioni migliori rispetto a quelle attuali, ti basterà inviare una richiesta di surroga tramite posta raccomandata, allegando i documenti personali, lavorativi e quelli relativi al vecchio mutuo. La nuova banca si occuperà di tutte le pratiche necessarie e coprirà quasi tutte le spese.

Questo significa che non dovrai compilare moduli o informare la tua vecchia banca: sarà il nuovo istituto di credito a gestire ogni fase del trasferimento.

La banca attuale non può ostacolare la surroga e deve completare la procedura entro 30 giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta. Se supera questo termine, dovrà pagarti una penale dell’1% più l’importo della rata per ogni mese di ritardo.

Nota: La nuova banca può scegliere se accettare o meno la tua richiesta di surroga, valutando la tua situazione e i documenti presentati.

Per avviare una surroga del mutuo, è necessario inviare una richiesta tramite raccomandata alla nuova banca, che provvederà poi a comunicare l’esito della domanda. La documentazione richiesta può variare a seconda dell’istituto di credito, ma generalmente servono i seguenti documenti:

• Carta d’identità e codice fiscale dell’intestatario del mutuo
• Documenti di reddito (ultime buste paga e ultima dichiarazione dei redditi per i lavoratori dipendenti; iscrizione alla Camera di Commercio o all’albo professionale e ultima Certificazione Unica per i lavoratori autonomi)
• Copia del contratto di mutuo
• Planimetrie e atto di acquisto dell’immobile

Assicurati di avere tutti i documenti completi per evitare ritardi nella procedura di surroga.

Vuoi avere tutto sotto controllo? Scarica qui la nostra checklist PDF con i documenti necessari per la surroga del mutuo:

Fatta eccezione per la tassa sull’ipoteca, pari a 35 euro, la surroga del mutuo non prevede spese a carico del mutuatario, e sarà la banca presso cui si sposterà il mutuo a farsi carico di tutti i costi, come le spese per l’istruttoria della pratica, per la perizia dell’immobile o per gli atti notarili. In sede di surroga si può trasferire anche l’assicurazione scoppio e incendio stipulata sul mutuo o, in alternativa, si potrà chiedere un rimborso per i versamenti già effettuati e sottoscrivere una nuova assicurazione. Scopri qui la migliore assicurazione casa.

Tutti i mutui di liquidità possono essere surrogati e non vi sono vincoli per la richiesta di portabilità. La surroga è quindi possibile per:

• mutuo prima o seconda casa;
• mutuo liquidità;
• mutuo per la ristrutturazione;
• mutuo già surrogato;
• mutuo bancario;
• mutuo fondiario;
• mutuo accollato;
• mutuo chirografario.

Anche coloro che hanno richiesto un mutuo under 36 con l’importo al 100% possono richiedere la surroga del mutuo senza perdere i vantaggi ottenuti.

Ma da quando si può chiedere la surroga? La legge non prevede un limite di tempo minimo per poter effettuare la portabilità del mutuo, tuttavia molte banche richiedono almeno 12 o 24 mesi di rate pagate al precedente istituto per accertarsi dell’affidabilità creditizia del richiedente.

Prima di inoltrare una richiesta di surroga è quindi bene informarsi con cura sulle condizioni previste della banca, in modo che la domanda non venga respinta per assenza di qualche requisito.

Più difficile da ottenere è, invece, la surroga di un mutuo già surrogato, dal momento che raramente un’altra banca accetterà un mutuo che è già stato spostato. Anche se non esiste un limite di surroghe che può essere richiesto per lo stesso mutuo, le banche spesso sono restie ad accettare mutuatari che hanno già spostato il proprio debito una volta.

Per aiutarti a farti un’idea delle migliori offerte di surroga mutuo oggi abbiamo effettuato una simulazione sia sui mutui a tasso fisso che variabile.

Migliori offerte surroga mutuo tasso fisso

Migliori offerte surroga mutuo tasso variabile

In linea generale la surroga del mutuo conviene a chi ha sottoscritto mutui a tassi molto più alti degli attuali, e quando i tassi d’interesse scendono. Dopo il taglio dei tassi d’interesse deciso dalla BCE a ottobre, i costi delle rate dei mutui a tasso fisso e variabile sono scesi. Gli analisti prevedono che i tassi nel 2025 scenderanno ancora (consulta qui il calendario BCE 2025 per sapere quando verranno decisi i nuovi tassi d’interesse).

In questo scenario, la surroga può essere un’ottima soluzione per risparmiare, dal momento che le condizioni di mercato sono migliori rispetto al passato.

In generale la surroga è un’ottima idea quando si riesce ad avere una dilazione di tempo sulla conclusione del mutuo, oppure quando si riesce ad abbassare la rata mensile grazie a un tasso di interesse più basso.

Per capire se conviene chiedere la surroga basta moltiplicare le rate del mutuo per gli anni che mancano alla sua estinzione, e le rate del nuovo mutuo per la durata del mutuo di surroga. Se il primo calcolo restituisce un valore maggiore del secondo, allora la surroga conviene.

La surroga non conviene quando si ha un piano di ammortamento alla francese o se mancano pochi anni alla fine del mutuo, in quanto la stragrande maggioranza degli interessi sono stati pagati. In questi casi infatti il risparmio potrebbe essere molto esiguo e non comportare un vero e proprio vantaggio per il mutuatario, motivo per cui solitamente in queste situazioni si sconsiglia di effettuare tale operazione.

Come sempre in queste situazioni la parola d’ordine è comparazione. Nel momento in cui si decide di effettuare la surroga del proprio mutuo, il primo passo da fare sarà trovare le migliori offerte per la surroga di mutuo online e confrontare le varie opzioni. Sul web esistono tantissimi comparatori che permettono di capire il risparmio che si ottiene con la portabilità del mutuo e che mostrano un confronto delle varie proposte delle banche.

Oltre a confrontare le proposte online sarà bene anche valutare con cura la propria situazione e capire qual è l’obiettivo da raggiungere. In questo modo sarà più semplice individuare degli istituti di credito disposti ad accettare la portabilità del mutuo per le proprie esigenze specifiche.

Se non si riesce a destreggiarsi tra le diverse proposte delle banche e non si è certi di fare la scelta migliore, il consiglio è di rivolgersi a un professionista. Un consulente finanziario, infatti, saprà indirizzare la ricerca in modo più efficace e, soprattutto, potrà chiarire al mutuatario se la surroga del mutuo è davvero la soluzione più adatta alle sue esigenze.