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Trova il mutuo adatto a te
17 Gennaio, 2023

Mutuo: trova il migliore per te

Chiara Ridolfi Contributor
Chiara Ridolfi
Contributor

Che il tuo obiettivo sia finanziare l’acquisto della prima casa o una ristrutturazione, la scelta del mutuo può rivelarsi complessa data la vastità di offerte e di tipologie di mutui sul mercato. 

È pur vero che oggi si è meno vincolati rispetto al passato, grazie alla possibilità di cambiare mutuo passando dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa (rinegoziazione mutuo) o di trasferirlo a una banca che offre condizioni più vantaggiose (surroga mutuo), ma in ogni caso è bene informarsi e sapere quali sono gli elementi più importanti da prendere in esame nel momento in cui si decide di accendere un mutuo.

Dal calcolo della rata e la simulazione del mutuo online, fino alla valutazione delle banche con i tassi più bassi, in questa guida ti accompagniamo passo passo nella scelta del miglior mutuo per le tue esigenze.

Cos’è un mutuo e come funziona

Per definizione il mutuo è un contratto che si stipula tra due soggetti: una parte che si impegna a prestare una cifra di denaro, quindi la banca, e la seconda parte (soggetto mutuatario) che si impegna a restituire la somma. In Italia i contratti di mutuo sono regolati dall’articolo 1813 del Codice Civile.

La persona che contrae un mutuo, e quindi ottiene i soldi in prestito, si impegna a rendere alla banca non solamente il capitale erogato, ma anche una certa somma di interessi (precedentemente definiti dal tasso di interesse del mutuo). Oltre agli interessi sarà richiesto al soggetto mutuatario di sostenere dei costi iniziali (come ad esempio le spese di istruttoria o di perizia), mentre altre spese, come per esempio i costi di gestione, saranno divise nelle rate che si verseranno mensilmente alla banca.

Il funzionamento di un mutuo è quindi abbastanza semplice: la banca presta al mutuante una somma di denaro (di norma l’80% del valore dell’immobile) e il finanziamento viene garantito tramite un’ipoteca sulla casa che si sta acquistando. Prima di concedere il prestito, l’istituto di credito effettua delle verifiche e analizza la situazione patrimoniale e il reddito del richiedente, in modo da accertarsi che il soggetto sarà in grado di restituire la somma che otterrà in prestito.

Tipi di mutui

Oggi è possibile richiedere un mutuo online, approfittando della comodità di confrontare le offerte, richiedere un preventivo e aprire la pratica in modo facile e veloce via internet o, in alternativa, recandosi presso la sede fisica della banca. In genere i mutui online sono più convenienti di quelli tradizionali perché permettono di risparmiare sui costi di intermediazione e spesso offrono sconti e vantaggi ai clienti. Vediamo ora quali sono i motivi per cui si può richiedere un mutuo, e le differenze tra le varie tipologie.

Mutuo prima casa

Si tratta di una delle tipologie più richieste, che permette di ottenere una somma di denaro per comprare un immobile per la prima volta. Prima di effettuare la richiesta va quindi individuato l’immobile che si vuole acquistare e svolte poi le pratiche per effettuare le verifiche e la disponibilità. Solitamente questo tipo di mutuo copre l’80% della spesa totale, ma in alcuni casi si può arrivare al 100% del valore (ad esempio per i mutui 2023 per gli under 36 con garanzia dello Stato). I mutui prima casa per i giovani possono infatti arrivare a coprire l’intera somma richiesta.

Leggi anche: Miglior mutuo under 36 e Miglior mutuo 100%

Una volta che si sarà individuato il miglior mutuo per la prima casa, si potrà procedere con la richiesta alla banca selezionata, che effettuerà le verifiche su documenti e redditi ed esprimerà un primo parere di fattibilità e successivamente effettuerà ulteriori approfondimenti che permetteranno di calcolare la rata vera e propria e procedere con la fase istruttoria. Solo dopo questa seconda fase l’ente di credito esprimerà il proprio parere e farà sapere se il mutuo è stato approvato o meno.

Per l’acquisto della prima casa sono disponibili numerose agevolazioni, che permettono di ottenere sgravi fiscali e sconti dell’IVA, come vedremo in seguito.

Approfondisci con Miglior mutuo prima casa

Mutuo seconda casa

Questa tipologia di mutuo, come ci suggerisce la denominazione stessa, serve per chiedere un mutuo per l’acquisto di una seconda casa, che può essere una casa vacanze, un investimento o un secondo immobile rispetto a quello che già si possiede.

A differenza del mutuo prima casa, che si può estendere fino a 40 anni e coprire l’80% o l’intero valore dell’immobile, il mutuo per la seconda casa ha una durata massima di 30 anni e in genere copre il 60% della spesa totale (anche se è possibile arrivare all’80%). Inoltre, l’imposta sostitutiva per il mutuo seconda casa è più alta e si attesta al 2%, contro lo 0,25% del mutuo prima casa. 

Il mutuo seconda casa non dà accesso alle agevolazioni tipiche del mutuo prima casa, se non in particolari casi, dal momento che si tratta di un vero e proprio investimento. Si potrà richiedere e ottenere uno sgravio fiscale per un mutuo per la seconda casa solo se:

  • non si è beneficiato di uno sgravio fiscale per la prima casa;
  • l’immobile non è accatastato come “immobile di lusso”;
  • l’immobile si trova nello stesso comune di residenza dell’acquirente;
  • le dimensioni dell’immobile non superano i 160mq.

È possibile richiedere un mutuo seconda casa anche se si ha un mutuo prima casa in corso, ma per vederselo accordare dalla banca bisogna avere una situazione creditizia ottima e un patrimonio idoneo per sostenere le rate di entrambi i finanziamenti.

Mutuo ristrutturazione

Che sia la vecchia casa dei propri nonni o un immobile appena acquistato, effettuare lavori di ristrutturazione è molto caro e richiede spesso una grande liquidità, motivo per cui è possibile richiedere un mutuo. Questo tipo di finanziamento ha quindi lo scopo di ottenere denaro per la sistemazione dell’immobile e molto spesso si lega al mutuo sulla prima o seconda casa. Molte banche o enti di credito offrono infatti mutui di ristrutturazione legati a quelli per l’acquisto della casa.

In caso si volesse richiedere un mutuo per la ristrutturazione dell’immobile si dovranno fornire, oltre alla documentazione per la valutazione del mutuo, anche il preventivo dell’impresa che si è scelta per effettuare i lavori di sistemazione e la documentazione edilizia per le opere di manutenzione, quindi tutti i progetti e i permessi.

Surroga del mutuo

I mutui hanno una durata molto lunga e nel corso degli anni può avvenire che le condizioni non ci soddisfino e si decida di cambiare. In questi casi si ricorre alla surroga del mutuo (anche chiamata portabilità) che permette di spostare il finanziamento in un’altra banca che offre delle condizioni più vantaggiose. Spostando il proprio mutuo è possibile rinegoziare il proprio prestito e ottenere vantaggi come un tasso di interesse più basso, una rata meno onerosa o una dilazione sui tempi di saldo.

In caso di surroga del mutuo la persona che ha acceso il mutuo non avrà oneri aggiuntivi e le spese di istruttoria, notarili e di perizia immobiliare saranno a carico della banca.

Approfondisci con Surroga mutuo, come fare e Rinegoziazione mutuo, la guida

Mutuo di liquidità

Si può richiedere un mutuo non solo per comprare una casa o per ristrutturarla, ma anche per avere dei fondi da investire in un progetto. Il muto di liquidità serve proprio a questo: avere del denaro per realizzare un proprio piano. 

L’importo massimo erogabile in questo caso è però più basso di quello per l’acquisto di un immobile, e sarà necessario porre come garanzia un’immobile di proprietà.

Rispetto a un prestito o a un fido il mutuo di liquidità è però più vantaggioso, dal momento che permette di avere dei tassi di interesse più bassi rispetto alle altre proposte sebbene comunque più alti dei tassi dei mutui per l’acquisto o la ristrutturazione dell’immobile.

Solitamente l’iter per l’approvazione di questo tipo di mutuo è molto rigoroso e il richiedente deve dimostrare la propria stabilità finanziaria e di essere in grado di restituire i soldi ottenuti.

Come scegliere il mutuo

A questo punto ti starai chiedendo: quali sono gli elementi da valutare quando si richiede un mutuo? Sarà meglio il tasso fisso o il variabile? Esistono tanti parametri da prendere in considerazione per trovare il miglior mutuo per le proprie esigenze e ora vedremo con cura a cosa fare attenzione.

Le caratteristiche da esaminare per scegliere il miglior mutuo per le tue esigenze sono le seguenti. 

  • Tasso di interesse. Esistono diverse tipologie di tasso di interesse, ma le principali sono due: il tasso fisso, che permette di avere un tasso di interesse sempre uguale per tutta la durata del prestito, e il tasso variabile, dove la rata non sarà sempre la stessa ma varierà in base all’oscillazione del tasso e potrà quindi salire o scendere. Esiste anche la possibilità di avere mutui con tassi misti (un mix tra le due opzioni), ma in genere questo tipo di proposte hanno uno spread maggiore che non permette di avere un reale risparmio.
    Approfondisci con Miglior mutuo tasso fisso
  • Spread. Si tratta di un costo fisso che l’ente di credito chiede ai propri clienti nel momento in cui si accende un mutuo e si aggiunge al tasso di interesse, andando a comporre i costi fissi del mutuo. È molto importante scegliere un ente che applichi un buono spread, perché rimarrà fisso fino all’estinzione del mutuo, anche in caso di surroga.
  • TAEG. Per valutare bene un mutuo è necessario non solo calcolare la rata mensile, ma soprattutto capire qual è il costo totale. Per capire se l’opzione che abbiamo individuato è vantaggiosa è quindi necessario vedere il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG), che permette di comprendere quanto costeranno le spese di apertura del mutuo sul primo anno di rate.
  • Durata. Un mutuo dura da un minimo di 5 anni a un massimo di 40, e ovviamente la durata incide sul tasso di interesse. Più il mutuo è esteso nel tempo e maggiore potrebbe essere il tasso richiesto dalla banca.
  • Rateizzazione o piano di ammortamento. Quando si valuta l’accensione di un mutuo si deve comprendere che tipo di spesa si può sostenere ogni mese. L’importo della rata mensile è uno degli elementi importanti da valutare, soprattutto tenendo presente che le banche non concedono di norma mutui con una rata superiore al 30-35% del reddito mensile del richiedente.

Un ottimo modo per comprendere qual è il miglior mutuo per le proprie esigenze è effettuare delle comparazioni di vari preventivi, cercando anche tra le soluzioni di mutui online offerti da moltissime banche.

Come calcolare la rata del mutuo

Come abbiamo detto, la rata di un mutuo è composta da due voci: la quota di capitale che si è richiesta e che deve essere restituita, e gli interessi maturati. Ovviamente più breve è la finestra temporale in cui si deve ripagare il finanziamento, maggiore sarà la rata che si dovrà versare alla banca che ha concesso il mutuo. 

Online esistono diversi calcolatori che permettono di conoscere la rata del mutuo (tra cui quello proposto dalla Banca d’Italia) che sono il modo più semplice per comprendere quale sarà la rata da versare ogni mese. Inserendo la cifra da richiedere, il tasso di interesse e la durata del mutuo, si potrà ottenere una rata mensile stimata.

Questo tipo di calcolatore della rata del mutuo prevede la suddivisione dei versamenti con un tasso fisso, dal momento che con il tasso variabile non è possibile conoscere in anticipo l’ammontare preciso della rata.

Utilizzare uno strumento digitale per il calcolo della rata del mutuo permette di avere una stima abbastanza precisa di quale sarà l’uscita mensile, ma sarà poi il calcolo della banca a darti la cifra reale e definitiva.

Spese del mutuo

L’apertura di un mutuo si lega a diversi costi che devono essere sostenuti dal mutuante nel momento di stipula del contratto. Prima di tutto vi sono le spese bancarie, a carico di chi accende il mutuo, che variano da banca a banca e che servono per coprire i costi di gestione della pratica (si chiamano anche costi di istruttoria).

A questi si aggiungono poi i costi del perito, ossia il professionista che verrà a valutare l’immobile che si è deciso di acquistare. Solitamente questo punto richiede una spesa che va dai 200 ai 500 euro più IVA.

Ben più onerosa è la spesa per il notaio, figura necessaria perché il contratto stipulato abbia validità, che richiede una parcella tra i 2.000 e i 4.000 euro. Non è semplice fare una stima delle spese notarili legate al mutuo, dal momento che vi sono delle grandi differenze in base all’area geografica in cui ci si trova. 

Altra spesa da tenere a mente è l’imposta per l’erario che nel caso di un mutuo per l’acquisto della prima casa si attesta allo 0,25% del totale e sale al 2% per un mutuo per la seconda casa.

Inoltre, nel momento in cui si accende un mutuo la garanzia che si offre alla banca è l’immobile stesso che si sta comprando, per cui l’istituto di credito spesso richiede un’assicurazione incendio e scoppio (alcune anche un’assicurazione sulla vita). In questo caso la cifra da spendere per l’assicurazione dipenderà molto dal valore dell’immobile e dalla durata del mutuo, ma sarà necessario calcolare anche qualche centinaio di euro per questa spesa.

Per alcune categorie di persone è tuttavia possibile ottenere degli sconti e delle detrazioni, se si rispettando delle precise caratteristiche. Ad esempio è possibile, nel momento della dichiarazione dei redditi, detrarre dall’Irpef gli interessi passivi pagati all’ente presso cui si è acceso il mutuo. La detrazione si applica per un massimo di 4.000 euro nella misura del 19% e spetta all’acquirente nell’anno in cui si è effettuato l’acquisto dell’immobile. La detrazione però può essere richiesta solo se si è acquistata una prima casa in cui, entro 18 mesi, si è spostata la propria residenza.

Altre agevolazioni sono disponibili per i giovani con meno di 36 anni e con un Isee non superiore ai 40.000 euro annui. In questo caso per tutto il 2023 (grazie al Decreto Sostegni bis) si avrà diritto all’esenzione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Inoltre si potrà ottenere anche un credito d’imposta pari all’ammontare dell’Iva corrisposta al momento dell’acquisto.

Cosa serve per richiedere un mutuo

Per concedere un mutuo la banca ha necessità di comprendere bene se il richiedente sarà in grado di ripagare il prestito a lungo termine. Per questo è necessario presentare diversi documenti all’istituto di credito, che verranno valutati con cura e successivamente saranno l’elemento che permetterà alla banca di decidere se accordare o meno il mutuo.

Per la richiesta di un mutuo da parte di un lavoratore dipendente servono i seguenti documenti:

  • una copia del proprio contratto di lavoro oppure una dichiarazione del datore di lavoro dell’anzianità di servizio del dipendente, in questo caso il datore di lavoro certificherà che il dipendente si reca regolarmente al lavoro e la stabilità del rapporto;
  • una copia dell’ultima busta paga;
  • una copia del modello CU (certificazione unica) o in alternativa una copia dell’ultimo 730;
  • l’ultimo estratto conto del richiedente;
  • il modello F24 che mostri di essere in regola con il pagamento delle tasse.

Se la richiesta di mutuo è invece effettuata da un lavoratore autonomo i documenti da produrre sono i seguenti:

  • una copia del modello unico (ex modello 740) sui redditi dell’anno precedente;
  • l’estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (CCIA);
  • l’attestato di iscrizione all’albo di appartenenza se si è un professionista.

Oltre ai documenti reddituali, sia che il richiedente sia un lavoratore dipendente che autonomo, nel caso si chieda un mutuo per la casa, si dovrà produrre la documentazione che riguarda l’immobile e quindi si dovrà presentare quanto segue:

  • copia del compromesso, ossia della volontà di vendere l’immobile alla persona che richiede il mutuo;
  • planimetria dell’immobile che si vuole comprare;
  • copia del certificato di abitabilità, il documento del proprio comune che attesta il rispetto di tutti i parametri necessari per vivere nell’immobile;
  • copia dell’atto di provenienza della casa, ossia l’atto che sancisce l’ultimo acquisto dell’immobile.
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Che cosa si intende per mutuo?

Il termine mutuo indica un contratto sottoscritto da due parte: la prima, ossia la banca, che si impegna a dare una certa somma richiesta, e la seconda, ossia il richiedente, che si impegna a restituire la cifra con degli interessi.

Come faccio a sapere quanto posso chiedere di mutuo?

Solitamente l’importo massimo che la banca copre per l’accensione del mutuo corrisponde all’80% del valore di mercato dell’immobile, ma alcune banche concedono anche mutui al 100% a fronte di maggiori garanzie. Di norma, il rapporto tra la rata mensile e il reddito del mutuante non dovrebbe superare il 30-35% dello stipendio, per far sì che il prestito sia sostenibile in base alle sue entrate finanziarie.

Che tipo di mutuo conviene fare oggi?

Non esiste un mutuo migliore in assoluto: l’offerta più conveniente dipende dalle proprie esigenze personali. In un periodo di inflazione alta e aumento dei tassi d’interesse come quello attuale, potrebbe essere richiedere un mutuo con tasso fisso, in modo da non avere spiacevoli sorprese. Tieni a mente che se un domani volessi passare dal tasso variabile al tasso fisso potresti farlo senza necessità di cambiare istituto di credito e senza costi aggiuntivi. Lo prevede la Legge di Bilancio 2023, che introduce anche la possibilità di allungare la durata del mutuo per un massimo di cinque anni, purché non si superino complessivamente i 25 anni di durata residua.

Come sono i mutui oggi?

Nel 2022 si è assistito ad un aumento dei tassi, che a causa della crisi globale, ha portato il costo del denaro a salire e i mutui a diventare meno sostenibili. Chiedere un mutuo per l’acquisto di una casa nel 2023 prevede quindi un tasso di interesse maggiore rispetto a prima e di conseguenza comporta un aumento degli interessi di restituzione del denaro ottenuto.

Chi fa i mutui al 100%?

Ottenere un mutuo che copra l’intero valore dell’immobile da acquistare non è semplice, ma vi sono alcune banche che offrono questa possibilità, soprattutto ai più giovani. Per fare qualche esempio: Intesa Sanpaolo propone Mutuo Giovani Fondo di garanzia prima casa, che copre il 100% dell’importo, come anche BPER Banca con il suo Mutuo Giovani under 36 con Fondo di garanzia Consap permette di avere un finanziamento della somma totale.

Leggi anche Miglior mutuo 100%

Quanto costa al mese un mutuo di 150.000 euro?

Per conoscere la rata mensile del mutuo che si andrà ad affrontare si devono tenere in considerazione moltissimi fattori, come ad esempio il tasso di interesse che si è ottenuto, le spese per l’accensione del mutuo, le spese di gestione e tutti i costi che si hanno con la stipula di questo contratto. Per sapere con precisione la rata mensile sarà quindi necessario parlare con la banca che ha intenzione di concedere il mutuo o effettuare una simulazione con un calcolatore online (come ad esempio quello proposto dalla Banca d’Italia).

Come saranno i tassi dei mutui nel 2023?

Purtroppo per il 2023 non si prevedono diminuzioni dei tassi di interesse sui mutui, che anzi potrebbero salire in conseguenza dell’aumento del costo del denaro annunciato dalla BCE. Il tasso fisso vicino allo zero sarà quindi solo un bel vecchio ricordo. Per maggiori dettagli leggi le ultime notizie sui tassi mutuo e le previsioni sull’inflazione nel 2023.

Quando si abbasseranno i mutui?

L’aumento dell’inflazione e il rialzo dei tassi di interesse da parte delle banche centrali si traduce in un aumento del costo dei prestiti e dei mutui ipotecari. 

Dopo l’aumento dei tassi di interesse di 50 punti base deciso a febbraio 2023, la BCE ha annunciato un rialzo di altri 50 punti base nella riunione del 16 marzo. 

Nel 2023 sono attesi ulteriori rialzi dei tassi di interesse o comunque l’intenzione di mantenerli a livelli abbastanza alti da “assicurare un ritorno tempestivo dell’inflazione al suo obiettavo del 2% nel medio termine”, ha affermato la BCE. L’inflazione nell’area euro è all’8,5%, in Italia al +9,2% a febbraio 2023. Christine Lagarde si è detta certa che le banche siano pronte a rinegoziare i mutui per alleggerire nel tempo i costi sulle spalle delle famiglie.

Quando l’inflazione sarà sotto controllo, alla fine i tassi scenderanno e così i mutui saranno più convenienti. Secondo gli analisti di Bankrate, i tassi sui mutui potrebbero abbassarsi entro la fine del 2023, quando ci sarà un allentamento della stretta della politica monetaria da parte della Fed.

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